Skal du kjøpe eller leie bolig? Det er kanskje det viktigste økonomiske valget mange nordmenn tar i løpet av livet, og de fleste velger å kjøpe sin egen bolig. 5 %-regelen er en tommelfingerregel som hjelper deg å avgjøre hva som lønner seg.
Beregn om det lønner seg for deg å eie bolig med vår kalkulator.
Hva er 5 %-regelen?
5 %-regelen sier at du bør regne med at det koster omtrent 5 prosent av boligens markedsverdi per år å eie en bolig. Denne kostnaden inkluderer renter (etter skatt), vedlikehold, forsikringer, eiendomsskatt, kommunale avgifter og felleskostnader, samt alternativkostnaden av egenkapitalen – altså hva du potensielt kunne tjent ved å investere egenkapitalen din på en annen måte.
Regelen fungerer slik: Hvis den årlige husleien for en tilsvarende bolig er lavere enn 5 prosent av boligens verdi, kan det økonomisk sett være smartere å leie. Hvis husleien er høyere, er eie sannsynligvis mest lønnsomt.
5 %-regelen ble lansert av den kanadiske finansrådgiveren og porteføljeforvalteren Ben Felix i en populær YouTube-video fra 2019. Felix ønsket å tilby en praktisk tommelfingerregel basert på estimert brukskostnad av en bolig, hvilket gir en enkel måte å sammenligne eier- og leiekostnader.
Felix' utgangspunkt var å samle alle løpende og skjulte kostnader ved å eie bolig i ett tall – en årlig prosentandel av boligens verdi, for å gjøre vurderingen mellom eie og leie enkel.
Hva inngår i 5 %-regelen?
5 %-regelen tar hensyn til disse kostnadene (årlig):
- Kapitalkostnad: Rentekostnad på lån etter skattefradrag, og alternativ avkastning på egenkapitalen.
- Vedlikehold og forsikring: Ofte beregnet til rundt 1 % av boligverdien. Dette er ikke nødvendigvis en årlig kostnad, men en gjennomsnittskostnad over tid for å holde boligen ved like.
- Eiendomsskatt: Varierer betydelig i Norge, men ofte ganske lav.
- Alternativkostnad: Avkastningen du går glipp av ved å plassere egenkapitalen i bolig fremfor i andre investeringer.
- Real verdistigning (justert for inflasjon) på boligen reduserer kostnaden. Felix hadde ikke med verdistigning i sin modell for å være på den konservative siden da en verdistigning ikke er garantert. Vi bruker real verdistigning (verdistigning som overstiger inflasjonen) for at det skal være sammenlignbart med dagens leiekostnad. I praksis vil både boligpriser og leiepriser som regel øke med inflasjon. Om man ønsker å være konservativ setter man denne i null.
Disse punktene til sammen utgjør omtrent 5 prosent av boligens verdi hvert år. Dette tallet kan variere noe, men er forholdsvis realistisk også i det norske boligmarkedet.
Eksempel
Vi bruker følgende forutsetninger:
- Boligpris: 5 000 000 kr
- Låneandel: 85 % (4 250 000 kr lån, 750 000 kr egenkapital)
- Lånerente: 5 % nominell rente, 22 % rentefradrag
- Vedlikehold og forsikring: 1 % av boligverdien per år
- Alternativ avkastning (egenkapital): 7 % per år
- Eiendomsskatt: 0,2 % av boligverdi per år
- Transaksjonskostnader: 2,5 % dokumentavgift ved kjøp, 2 % salgskostnad (megler mv.)
- Felleskostnader: 4000 kr per måned (48 000 kr per år)
- Årlig reell verdistigning: 2 % per år
- Forventet botid: 8 år
Kostnadsberegning
1. Netto rentekostnad (etter skattefradrag):
- Brutto rentekostnad: 4 250 000 kr × 5 % = 212 500 kr
- Etter skattefradrag (22 %): 212 500 × (1 - 0,22) = 165 750 kr (3,32 % av boligverdi)
2. Alternativkostnad på egenkapital:
- Egenkapital: 750 000 kr × 7 % avkastning = 52 500 kr (1,05 % av boligverdi)
3. Vedlikehold og forsikring:
- 1 % av 5 000 000 kr = 50 000 kr per år
4. Eiendomsskatt:
- 0,2 % av 5 000 000 kr = 10 000 kr per år
5. Felleskostnader (f.eks. sameiekostnader):
- 4000 kr per måned × 12 = 48 000 kr per år
6. Transaksjonskostnader fordelt på botid (8 år):
- Dokumentavgift ved kjøp: 5 000 000 kr × 2,5 % = 125 000 kr
- Salgskostnader: 5 000 000 kr × 2 % = 100 000 kr
- Totalt transaksjonskostnader: 225 000 kr fordelt over 8 år:
→ 225 000 kr / 8 år = 28 125 kr per år
7. Summering av årlige kostnader før verdistigning:
Netto rentekostnad: 165 750 kr
Alternativkostnad EK: 52 500 kr
Vedlikehold/forsikring: 50 000 kr
Eiendomsskatt: 10 000 kr
Felleskostnader: 48 000 kr
Transaksjonskostnader (årlig): 28 125 kr
Totalt per år: 354 375 kr
8. Fratrekk for reell verdistigning (etter inflasjon):
- Årlig verdistigning: 5 000 000 kr × 2 % = 100 000 kr
9. Netto årlige kostnader (etter verdistigning):
- 354 375 kr – 100 000 kr = 254 375 kr per år
10. Kostnad i prosent av boligens verdi:
- 254 375 kr / 5 000 000 kr × 100 = 5,09 %
Med disse forutsetningene blir den reelle årlige kostnaden ved å eie boligen cirka 5,1 % av boligens verdi per år, når en realprisstigning på 2 % per år er inkludert. Om man ikke forventer en realprisstigning vil kostnaden være 7,1%.
Månedlig «break-even»-husleie blir:
- 254 375 kr per år / 12 mnd ≈ 21 198 kr per måned
Hvis tilsvarende bolig kan leies for mindre enn ca. 21 000 kr per måned, kan leie økonomisk sett være smartere. Hvis leien er høyere enn dette, peker regnestykket mot å eie.
Vår eie vs leie kalkulator tar hensyn til alle disse faktorene så du kan beregne selv basert på dine egne forutsetninger om det lønner seg for deg å eie eller å leie.
Andre faktorer å ta hensyn til
5 %-regelen er en enkel metode som hjelper deg å ta et økonomisk fornuftig boligvalg. Samtidig handler avgjørelsen om å kjøpe eller leie om mer enn bare økonomi. Stabilitet, fleksibilitet, risiko og følelsen av eierskap spiller viktige roller og kan være avgjørende faktorer for hva som passer akkurat deg og ditt liv best.
1. Stabilitet og forutsigbarhet
Når du eier egen bolig, har du større kontroll over bosituasjonen din. Du slipper å bekymre deg for om utleier vil selge boligen, si opp kontrakten, eller øke husleien kraftig. Denne stabiliteten er viktig for mange, spesielt familier med barn i skolealder eller personer som ønsker å etablere seg langsiktig i et nabolag.
2. Frihet til å gjøre boligen til «din egen»
Når du eier, har du full frihet til å gjøre endringer – du kan pusse opp, bygge på, male vegger, eller endre interiør uten godkjenning fra utleier. Denne friheten gir en viktig psykologisk og emosjonell gevinst som mange setter høyt. Hvis det å kunne skape et personlig hjem og tilpasse boligen etter eget ønske er viktig, kan dette alene være en sterk grunn til å eie – uavhengig av om leie er økonomisk like bra eller bedre.
3. Følelsen av eierskap og økonomisk trygghet
Eie gir mange også en psykologisk trygghet i at de gradvis betaler ned på noe som er «sitt eget». Denne følelsen av eierskap gir ikke bare stabilitet, men også motivasjon til å investere tid og energi i boligen og lokalsamfunnet.
4. Renteusikkerhet
Regelen tar utgangspunkt i faste renter, men rentene varierer over tid med mindre du velger fastrente. Øker renten, kan eie raskt bli dyrere enn forutsatt. Er du sensitiv for renteøkninger, bør du tenke over hvor mye risiko du er komfortabel med.
5. Livssituasjon og fleksibilitet
Regelen tar ikke hensyn til hvor mye du verdsetter fleksibilitet. Å eie binder deg geografisk og økonomisk. Hvis du ikke er sikker på hvor lenge du vil bo samme sted, eller om du får endrede livsforhold (familie, jobb), kan fleksibiliteten ved å leie være verdt mye – selv om det regnestykke favoriserer eie.
6. Vedlikeholdsrisiko og uforutsette kostnader
Eie innebærer ansvar for vedlikehold. Regelen bruker ofte gjennomsnittlige vedlikeholdskostnader, men noen ganger dukker det opp store, uforutsette utgifter (for eksempel takskifte eller fuktskader). Hvis økonomien din er sårbar for slike overraskelser, kan det være lurt å tenke gjennom denne risikoen.
7. Tidshorisont – hvor lenge skal du bo?
Jo kortere tid du planlegger å bo i boligen, desto mer taler det for å leie. Transaksjonskostnader ved kjøp og salg (meglerhonorar, dokumentavgift, m.m.) gjør det dyrt å eie på kort sikt. Planlegger du å bo mer enn 5–7 år samme sted, styrker dette ofte eie-argumentet.