Hva er forskjellen egentlig på borettslag og selveie? Kortversjonen er at i et borettslag kjøper du en andel som gir borett til en bestemt bolig, mens i en selveierleilighet (eierseksjon) kjøper du hjemmel til selve seksjonen – pluss en ideell andel av fellesarealene. Førstnevnte reguleres av burettslagslova, sistnevnte av eierseksjonsloven.
Hva eier du – juridisk?
- Borettslag (andelsleilighet): Du eier en andel i laget, med eksklusiv bruksrett til en bestemt leilighet. Salg av andelen kan være underlagt styregodkjenning (stort sett en formalitet og kan bare nektes på saklig grunn). Mange borettslag er tilknyttet boligbyggelag med forkjøpsrett for medlemmene.
- Selveier (eierseksjon): Du eier selve seksjonen og en del av fellesarealene. Det er ingen generell forkjøpsrett, med mindre sameiet har vedtektsfestet noe særskilt.
Hovedforskjeller i lovverket
1) Kjøp/salg og dokumentavgift
- Selveier: Du betaler dokumentavgift ved tinglysing av kjøp av seksjonen (2,5 % av salgsverdi).
- Borettslag: Det er ingen dokumentavgift på tinglysning av hjemmel til andel i borettslag – dokumentavgift gjelder kun tinglysning av grunnbokshjemmel.
2) Utleie (bruksoverlating) og korttidsutleie
- Borettslag: Hovedregelen er at utleie av hele boligen krever styregodkjenning. Du har rett til å leie ut hele boligen i inntil 3 år dersom du (eller nærstående) har bodd der minst ett av de siste to årene. Dette kan ikke styret nekte uten saklig grunn. I tillegg kan du leie ut boligen din ved midlertidig fravær selv om du ikke har bodd i boligen ett av de siste to årene, f. eks ved militærtjeneste, arbeid eller utdanning. Å leie ut deler av boligen mens du bor der selv er tillatt. Siden 2020 kan du i tillegg korttidsutleie hele boligen inntil 30 døgn per år.
- Selveier (sameie): Du kan fritt leie ut boligen på langtidsutleie uten begrensninger. Det krever heller ikke styregodkjenning. Korttidsutleie av hele seksjonen er som hovedregel begrenset til 90 døgn per år (med «korttidsutleie» definert som inntil 30 døgn sammenhengende). Årsmøtet kan vedta rammer 60–120 døgn. For øvrig kan utleie begrenses i vedtekter, men det finnes ikke en generell «bo-plikt» som i borettslag.
3) Fellesgjeld, felleskostnader og renterisiko
- Borettslag: Vær obs på at totalprisen = innskudd + din andel av fellesgjeld. Renter og avdrag på fellesgjelden løper via felleskostnadene – og stiger når rentene stiger. Nyere regler setter tak ved stiftelse: fellesgjeld skal i utgangspunktet ikke overstige 75 % av totalkostnadene. Mange borettslag tilbyr IN-ordning (individuell nedbetaling) av din andel av fellesgjelden.
- Selveier: Sameiet kan også ha lån (da via felleskostnader), men oftere er det ingen eller lav fellesgjeld. Siden hver seksjonseier i et sameie har hjemmel til sin seksjon har ikke sameiet mulighet til å pantsette bygningen som sikkerhet for fellesgjeld. Fellesgjeld i et sameie er derfor som regel noe dyrere enn i et borettslag, og dette er årsaken til at fellesgjeld ikke er vanlig i sameier.
Oppsummert - fordeler og ulemper
Borettslag (andelsleilighet)
Fordeler
- Lavere inngangskostnad uten dokumentavgift.
- Ofte profesjonell forvaltning gjennom boligbyggerlag, eks OBOS.
- Sikringsordninger og legalpant demper risikoen ved naboers mislighold av fellesgjeld.
Ulemper
- Bo-plikt/brukerplikt og strengere utleieregler.
- Renterisiko på fellesgjeld som kan løfte felleskostnader betydelig. Kan ikke individuelt binde renten for å sikre forutsigbarhet.
- Forkjøpsrett kan forsinke/komplisere salget. I verste fall kan du miste leiligheten på forkjøpsrett.
Selveier (eierseksjon)
Fordeler
- Full hjemmel til boligen. Du eier selve boligen, ikke bare en bruksrett.
- Friere regler for utleie, spesielt når det gjelder langtidsutleie.
- Ofte mindre fellesgjeld som gir mer direkte kontroll via eget boliglån, med større mulighet for rentebinding og ekstra nedbetaling.
Ulemper
- Dokumentavgift på 2,5 % gir høyere kjøpskostnad.
- Mindre skjerming mot naboers mislighold enn i borettslag (likevel kan sameier bruke innkrevings- og forsikringsløsninger).