Skal du kjøpe ny bolig? Om du kjøper en større og dyrere bolig med utleiedel kan du få deg en skattefri leieinntekt, samt spare formuesskatt. Sammenlignet med å investere i en sekundærbolig lønner deg seg å heller kjøpe en større primærbolig med utleiedel, da inntekt fra sekundærbolig er skattepliktig og sekundærbolig verdsettes mye høyere ved beregning av formuesskatt.
Skattefri leieinntekt
Leier du ut en mindre del av boligen mens du bor der selv, er leieinntekten som hovedregel skattefri så lenge du bruker minst halvparten av boligen selv – målt i utleieverdi. Utleie av sekundærbolig er skattepliktig med 22%.
Lavere formuesskatt pga verdsettelsesrabatt
Formuesskatten baseres på formuesverdi, ikke markedsverdi. Primærbolig (boligen du bor i) verdsettes lavt: 25 % av markedsverdi opp til 10 mill., deretter 70 % av overskytende. Sekundærbolig verdsettes til 100 %. En utleiedel i egen bolig gjør ikke hjemmet ditt til “sekundærbolig” – du bor der fortsatt, den lave verdsettingen gjelder for hele boligen. Kombiner det med at gjeld trekkes fra i sin helhet, og du skjønner hvorfor utleiedel ofte gir vesentlig lavere netto formue enn å kjøpe en separat utleieleilighet.
Eksempler
La oss se på to scenarier. I scenario A kjøper du en bolig med utleiedel til kr 10.000.000 som gir månedlige leieinntekter på kr 15.000. I scenario B kjøpes en tilsvarende bolig uten utleiedel til kr 7.000.000. I begge scenariene forutsettes 85% belåningsgrad, rente på 5% og annen formue bestående av aksjer verdt kr 10.000.000. Nedbetaling av lån tas ikke med i betraktningen da det ikke utgjør en kostnad.
Scenario A – Bolig med utleiedel
Kjøp: 10 000 000 • Lån: 8 500 000
Renter/år: 425 000 (≈ 35 417/mnd)
Leieinntekt (skattefri): 15 000/mnd = 180 000/år
Etter skatt – løpende kontantstrøm
- Rentekostnad etter skattefradrag: 425 000 × (1 − 0,22) = 331 500
- Nettobelastning etter skatt: 331 500 − 180 000 = 151 500/år (≈ 12 625/mnd)
Formuesskatt
- Primærbolig (25 %): 2 500 000
- Aksjer (80 % av 10 mill.): 8 000 000
- Sum skattemessige eiendeler: 10 500 000
- Tilordnet gjeld (forholdsmessig av markedsverdi 10/20 og 10/20):
- Til bolig: 4 250 000 → fradrag 4 250 000 (100 %)
- Til aksjer: 4 250 000 → fradrag 3 400 000 (80 %)
- Effektiv gjeld til fradrag: 7 650 000
- Netto formue: 10 500 000 − 7 650 000 = 2 850 000
- Skattegrunnlag: 2 850 000 − 1 760 000 (bunnfradrag) = 1 090 000
- Formuesskatt ≈ 1,0 %: 10 900/år (≈ 908/mnd)
Total “månedskost” inkl. formuesskatt: 12 625 + 908 ≈ 13 533 kr
Scenario B – Bolig uten utleiedel
Kjøp: 7 000 000 • Lån: 5 950 000
Renter/år: 297 500 (≈ 24 792/mnd)
Leieinntekt: 0
Etter skatt – løpende kontantstrøm
- Renter etter fradrag: 297 500 × (1 − 0,22) = 232 050/år (≈ 19 338/mnd)
Formuesskatt
- Primærbolig (25 %): 1 750 000
- Aksjer (80 %): 8 000 000
- Sum skattemessige eiendeler: 9 750 000
- Tilordnet gjeld (fordelt 7/17 til bolig, 10/17 til aksjer):
- Til bolig: 5 950 000 × 7/17 ≈ 2 450 000 → fradrag 2 450 000 (100 %)
- Til aksjer: 5 950 000 × 10/17 ≈ 3 500 000 → fradrag 2 800 000 (80 %)
- Effektiv gjeld til fradrag: 5 250 000
- Netto formue: 9 750 000 − 5 250 000 = 4 500 000
- Skattegrunnlag: 4 500 000 − 1 760 000 (bunnfradrag) = 2 740 000
- Formuesskatt ≈ 1,0 %: 27 400/år (≈ 2 283/mnd)
Total “månedskost” inkl. formuesskatt: 19 338 + 2 283 ≈ 21 621 kr
Totalt sparer du altså i dette eksemplet kr 21 621 - 13 533 = kr 8 088 pr måned etter skatt ved å kjøpe en bolig med utleiedel.